Es ist nicht einmal ein Jahr her, da wurde die sogenannte Mietpreisbremse
eingeführt. Mit ihr sollte die Überhitzung der Mietpreisentwicklung in den
Ballungsräumen, in dem immer mehr Nachfrage nach Wohnungen festgestellt wird,
verhindert werden. Wenn nun mit einem vom Bundesministerium für Justiz und
Verbraucherschutz vorgelegten Referentenentwurf „zur weiteren Novellierung mietrechtlicher
Vorschriften“ weitergehende Maßnahmen mit der gleichen Intention vorgesehen
sind, verdeutlicht sich, dass es sich vor einem Jahr bei der sogenannten
Mietpreisbremse um einen unbehelflichen Schnellschuss handelte. Und die nun
vorgsehenen Regelungen ? Sie stellen sich wiederum als eine (verfehlte)
Augenwischerei dar.
Die Mietpreisbremse, beschlossen
vom Bundestag am 5.3.2015 (in Kraft seit dem 1.7.2015), bezweckte eine Dämpfung
des Mietanstiegs und setzte bei der Neuvermietung von (bereits vorher
vermieteten) Wohnraum an. Der Vermieter sollte nur noch berechtigt sein, die
Miete maximal um bis zu 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen (§§
556d Abs. 1 iVm. 558 Abs. 2 BGB). Obwohl
nicht einmal ein Jahr vergangen ist, verdeutlicht sich (wie zu vermuten war),
dass eine solche Regelung bei den insgesamt rasant steigenden Mieten in den
betroffenen Gebieten diese Deckelung in Bezug auf die ortübliche
Vergleichsmiete, die stetig auch weiter steigt, unzureichend ist um eine
Eindämmung zu schaffen.
Also soll nun an anderen Stellen
die Schraube fester gedreht werden. So sollen nach dem Entwurf in die Bemessung
der ortüblichen Vergleichsmiete auch ältere Vertragsabschlüsse und Erhöhungen
einbezogen werden, was dann insgesamt im Schnitt einer Ermäßigung bedeutet. Damit
wird einmal ein „Dämpfer“ gesetzt, was aber nur bedeutet, dass die
Erhöhungswelle, bei der es bleibt, zunächst von einem niedrigeren Niveau
ausgeht. Mittelfristig verpufft der Effekt bereits wieder, es sei denn, der Gesetzgeber
verlängert stetig den Zeitraum der Einbeziehung älterer Vertragsabschlüsse nach
hinten. Dann aber sollte der Gesetzgeber das Visier öffnen und schlicht einen
Mietstopp verordnen, was er allerdings in Ansehung der Eigentumsgarantie wohl
vermeiden will.
Zudem soll nach dem Referentenentwurf
die Möglichkeit der Erhöhung der Miete qua Modernisierung weiter eingeschränkt
werden. Zum einen soll der Prozentsatz der umlegbaren Kosten im Jahr von 11%
auf 8% reduziert werden (was für den Vermieter in Zeiten der Niedrigzinsphase,
wie sie derzeit herrscht, noch nicht unbedingt schmerzlich ist, allerdings in Zeiten
einer Hochzinsphase die Sanierung bzw. Modernisierung ausschließen dürfte), zum
anderen auf einen Betrag von € 3,00/m² nach oben begrenzt werden. Damit aber
stehen sich zwei Aspekte der Politik als Widerspruch gegenüber: Während zum
einen die Erhöhungen im wesentlichen auf energetische Modernisierungen beruhen
(die doch letztlich dem Mieter nutzen sollen), soll ein sozialökonomischer
Umstrukturierungsprozess bei der Nutzung der Wohnung qua dadurch verursachter
Mieterhöhungen verhindert werden. Da aber Vermieten kein Selbstzweck ist (zumal
Liebhaberei steuerlich auch nicht einmal nutzbar wäre), sondern im Rahmen der
marktwirtschaftlichen Ordnung eine Geldanlage gewinnbringend sein soll, muss
sich ein vermieter stets die Frage stellen, ob er überhaupt entsprechende Maßnahmen
ergreift, wenn dann schlussendlich die Kosten bei ihm verbleiben. Er wird also
die Maßnahmen nicht durchführen, wenn bei einer starken Nachfrage in einem
Gebiet, auf welches gerade diese gesetzlichen Maßnahmen abzielen, eine (auch
hochpreisige) Vermietung auch ohne solche Modernisierungen möglich ist.
Die im Referentenentwurf
vorgesehenen Änderungen sind, wie es bereits die Mietpreisbremse war, verfehlt.
Interessant dabei ist, dass mit diesen Maßnahmen auch die Absicht verbunden
ist, preisdämpfend auf Neubauvermietungen zu wirken. Schon dies wird nicht
gelingen, sondern das Gegenteil von den gesetzlichen Initiativen erreicht.
Soweit noch Wohnungsneubauten erfolgen, die dem Mietmarkt zur Verfügung
gestellt werden, entsprechen diese den heutigen Erwartungen an Ausstattung und
auch energetischen Maßnahmen. Da die Modernisierung von Altbauten durch die
Verhinderung von entsprechenden Mieterhöhungen eingeschränkt wird, werden
mithin die Neubauten auch zu weiter erhöhten Mieten vermietet werden können
(wobei diese erhöhten Mieten auch in den Schlüssel der Feststellung der
ortsüblichen Miete mit einbezogen werden). Bestandsbauten würden wohl eher der
Verwahrlosung anheimgestellt, der Mietmarkt mithin weiter in von der gesetzgeberischen
Intention nicht gewollte Klassengesellschaften gewandelt.
Das Problem stellt sich, da in
bestimmten Regionen / Städten immer mehr Wohnraum auf Grund Zuzugs benötigt
wird. Das führt gleichzeitig zur Entvölkerung anderer Regionen, insbesondere
ländlicher Bereiche. Statt aber hier an der Wurzel eine Kehrtwende zu
versuchen, wird lediglich die Konsequenz dieser Entwicklung in Bezug auf
steigende Mieten in den bevorzugten Gegenden angegangen. Dies ohne Rücksicht
darauf, dass eine derartige Politik schnell dazu führen kann, dass die
Wirtschaftlichkeit der vermieteten Wohnimmobilie in Frage gestellt wird, was
dann allenfalls Einfluss auf Neubauten und auf den Zustand von Altbauten haben
kann. Es wäre ein politisches Umdenken erforderlich, welches den ländlichen
Raum und die weniger „nachgefragten“ Städte wieder attraktiver gestaltet.
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